住宅ローン返済シミュレーター

住宅ローン返済シミュレーターとは?

借入額・金利・返済期間から、住宅ローンの毎月返済額・総返済額・総利息と、返済回ごとの元金と利息の内訳(償還表)を計算する無料ツールです。元利均等返済と元金均等返済を並べて比較でき、年収から借入可能額の目安を逆算するモードも備えています。計算はすべてブラウザ内で完結し、入力した年収や借入額が外部に送信されることはありません。会員登録も不要です。

使い方

1. 「返済額を計算」モードで、借入額(万円)・金利(年率%)・返済期間(年)を入力します。ボーナス返済を併用する場合は、借入額のうちボーナス返済に充てる額も入力します
2. 「計算する」を押すと、元利均等返済と元金均等返済の毎月返済額・総返済額・総利息が並んで表示されます
3. グラフで毎年の元金と利息の内訳、償還表で年ごとの残高の減り方を確認します。返済方式はグラフ上のセレクトで切り替えられます
4. 別の金利と比べたい場合は「比較用の金利」を入力すると、毎月返済額と総返済額の差が表になります
5. 借入額が決まっていない段階なら「借入可能額を調べる」モードに切り替え、年収・返済負担率・金利・期間から借入額の目安を逆算します

住宅ローンの毎月返済額の計算式は?

元利均等返済の毎月返済額は「借入額 × 月利 × (1 + 月利)^返済回数 ÷ {(1 + 月利)^返済回数 − 1}」で求めます。月利は年利を 12 で割った値、返済回数は返済年数 × 12 です。

借入額 3,000 万円・金利年 1.5%・35 年の場合、月利は 0.015 ÷ 12 = 0.00125、返済回数は 35 × 12 = 420 回です。(1.00125)⁴²⁰ ≒ 1.68994 なので、毎月返済額は 3,000 万円 × 0.00125 × 1.68994 ÷ (1.68994 − 1) = 91,855 円。総返済額は 38,579,239 円、うち利息が 8,579,239 円(858万円)です。

金利が変わると総額はどれだけ動くのか、借入額 3,000 万円・35 年・元利均等返済で比べたものが次の表です。

金利 0.5% と 1.5% の差は毎月 13,979 円ですが、35 年の総返済額では 587万円の差になります。金利 1% の違いが最終的に数百万円単位で効くのが、住宅ローンのような長期・高額の借入の特徴です。

元利均等返済と元金均等返済はどう違う?

総利息は元金均等返済のほうが必ず少なくなり、そのかわり返済開始直後の負担が重くなります。借入額 3,000 万円・金利年 1.5%・35 年なら、総利息は元利均等が 8,579,239 円、元金均等が 7,893,750 円で、差は 685,489 円(69万円)です。一方で初月の返済額は元金均等が 108,929 円、元利均等が 91,855 円で、17,074 円の差があります。

元利均等返済は毎月の返済額が完済まで一定で、返済初期は返済額の多くが利息に充てられ元金の減りが遅くなります。家計の見通しが立てやすく、日本の住宅ローンではこちらが主流です。元金均等返済は毎月返済する元金が一定で、残高が減るほど利息も減るため返済額が徐々に下がります(35年後の最終月は 71,518 円)。元金の減りが早いぶん総利息は小さくなりますが、収入がまだ低い時期に返済額のピークが来る点は不利に働きます。取扱いは金融機関によって異なり、元金均等返済を選べない商品もあります。

年収からいくら借りられる?(借入可能額の目安)

年間返済額が年収の 20〜25% 以内に収まる金額が、一般に無理のない目安とされます。この割合を返済負担率と呼び、借入可能額は「(年収 × 返済負担率 − 他の借入の年間返済額)÷ 12」で求めた毎月返済できる額から、毎月返済額の式を逆算して算出します。金利年 1.5%・35年・返済負担率 25%・他の借入なしで計算すると次のとおりです。

たとえば年収 500 万円なら、この条件では約 3,402万円が計算上の目安です。ただし実際の融資額は金融機関の審査で決まります。審査では契約金利ではなく高めの「審査金利」(3〜4% 程度)で返済負担率を見る例が多く、カードローンや自動車ローン、奨学金の返済も年間返済額に合算されます。勤続年数・雇用形態・団体信用生命保険の加入可否も判断材料になるため、この試算は借入可能額を保証するものではありません。

注意事項

• 借入可能額はあくまで返済負担率から逆算した一般的な目安です。融資の可否・金額は金融機関の審査によって決まり、本ツールの計算結果が借入を保証するものではありません
• 入力した金利が完済まで一定である前提で計算しています。変動金利型の将来の金利上昇は反映されないため、1〜2% 高い金利でも試算して余裕を確認してください
• ボーナス返済は、借入額を毎月返済分とボーナス返済分に分けてそれぞれ元利均等(または元金均等)で計算する方式です。半年ごとの利率で計算するため、金融機関の返済予定表とは数円〜数百円の差が出ることがあります
• 住宅ローン控除(減税)・団体信用生命保険料・保証料・事務手数料・火災保険料・登記費用などは計算に含みません。実際に必要な資金はこの試算より多くなります
• 毎月返済額の端数処理は金融機関ごとに異なります。実際の返済額は契約先の返済予定表でご確認ください

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