住宅ローンは固定金利と変動金利どっちがいい?返済額で比較

固定金利と変動金利の違いは?

固定金利は完済まで返済額が変わらないかわりに当初の金利が高め、変動金利は当初の金利が低いかわりに市場金利の変動をそのまま受けます。固定金利は返済額の確定を金利の上乗せで買う形、変動金利はその上乗せを払わずに金利変動のリスクを自分で持つ形です。2 つを分けているのは金利の高低ではありません。金利が動いたときの影響を誰が受けるかです。

金利タイプは 3 つに分かれます。全期間固定型は借入時から完済まで契約時の金利で返済します。変動型は金利が定期的に見直されます。固定金利期間選択型はその中間で、選んだ期間だけ固定し、期間が終わったら選び直します。全国銀行協会は選択型について「固定期間終了後は、その時点の金利水準で変動金利型にするか、再び固定期間を選択することができ」ると説明しています。当初 10 年固定は、11 年目以降の返済額が借入時には確定していません。この点で全期間固定型とは性格が違います。

金利の見直しの間隔について、全国銀行協会は変動金利型を「経済情勢などに応じて通常半年ごとに金利が見直されます。また、毎回の返済額も、元利均等返済の場合は通常5年ごとに」見直されると説明しています。金利の見直しと返済額の見直しは別のタイミングで起きます。この 2 つがずれることから、あとで見る 5 年ルールと 125% ルールの話が出てきます。

借入 3,000 万円・35 年・元利均等返済で当初の返済額を並べると、変動 0.5% が 77,876 円、全期間固定 1.5% が 91,855 円です。差は毎月 13,979 円です。仮に変動が 0.5%のまま完済まで続けば、総返済額は 32,707,757 円と 38,579,239 円で、差は 587 万円になります。この 587 万円が、変動を選ぶときに賭けている金額です。

この記事の 0.5% と 1.5%は、差を見るために置いた仮定の数値です。実勢の金利水準ではありません。実際に適用される金利は金融機関と商品、借入時期、融資率などで変わります。過去の推移は住宅金融支援機構の「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」で確認できます。自分の条件での毎月返済額は住宅ローン返済シミュレーターに金利を入れ替えて計算してください。入力した借入額や年収はブラウザ内だけで処理され、外部に送信されません。

変動金利で金利が上がったら返済額はいくら増える?

借入 3,000 万円・35 年で 0.5% で借り、5 年後に 2.0%まで上がった場合、毎月返済額は 77,876 円から 96,208 円になります。増える額は 18,332 円です。金利は 1.5 ポイント上がっていますが、返済額は 1.5 倍にはなりません。

改定後の返済額は、借入時の条件ではなく、その時点の残高と完済までの残り期間から計算し直されます。これが見落としやすい点です。0.5% で 5 年返した時点の残高は 26,028,858 円で、借入額より 397 万円減っています。残り期間も 30 年です。改定後の返済額は、この残高をこの期間で返す額として決まります。借入 3,000 万円・35 年のまま金利だけ 2.0% に差し替えた試算では 99,379 円になりますが、実際の改定額はそれより低い 96,208 円です。

5 年後の改定金利ごとに並べると次のようになります。改定は 5 年後の一度だけで、その後は完済まで同じ金利が続くと置いた場合の金額です。

※ 改定額が当初の 1.25 倍(97,345 円)を超える行。125% ルールがある商品では、この行の改定額はそのまま適用されません(次の章)。

表で目を引くのは、5 年後に固定と同じ 1.5% まで上がった行です。改定後の返済額は 89,831 円で、固定の 91,855 円より 2,024 円低く収まります。総返済額も 37,011,644 円で、固定より 157 万円少ない金額です。同じ金利に追いつかれても、変動が最初の 5 年で払わずに済んだ利息は戻ってきません。その分だけ元金が先に減り、以降の利息も減っています。

5年ルールと125%ルールで返済額は上がらない?

上がりません。ただし返済額が据え置かれるだけで、利息は上がった金利で計算され続けます。5 年ルールは金利が上がっても毎月返済額を 5 年間据え置く扱い、125% ルールは見直し時の新しい返済額を直前の 1.25 倍までに抑える扱いです。全国銀行協会は 125% ルールを「『125％ルール』といわれる返済額の増加に上限を設ける制度があるので、返済額の増加はそれまでの返済額の25％アップが上限となります」と説明しています。仕組みそのものは住宅ローン返済シミュレーターの解説にもまとめてあります。

この 2 つは支払いを免除する仕組みではありません。据え置き期間中は返済額に占める利息の割合が増え、元金の減りが遅くなります。減らなかった元金は後ろに残り、最終回の返済額が膨らみます。上がり方が急な場合は利息が毎月返済額を上回り、全国銀行協会が「急激な金利上昇が起きた時に、毎月支払うべき利息の金額が返済額よりも多くなってしまうと未払利息が発生します」と説明する状態になります。同協会は未払利息の精算方法が金融機関によって異なるとしています。精算の条件は契約先の商品説明書で確認する項目です。

上の表で ※ を付けた行が、125% ルールの上限に当たるケースです。当初の返済額 77,876 円に対する上限は 97,345 円です。5 年後に 2.0%まで上がるケースの改定額 96,208 円(1.24 倍)は上限に届きません。2.5%まで上がるケースの計算上の改定額 102,845 円は 1.32 倍で、125% ルールがある商品では 97,345 円で止まります。止まるのは毎月の支払額だけで、払いきれなかった分は後ろに繰り延べられます。総返済額はむしろ増えます。

この 2 つのルールは全行一律ではありません。全国銀行協会の表現も「通常半年ごと」「通常5年ごと」で、すべての商品がこの扱いだとは書かれていません。一部のネット銀行のように、金利の見直しに合わせて毎回返済額を改定する商品もあります。その場合は据え置きも上限もなく、上の表の改定額がそのまま適用されます。返済額の急変を避けたいのか、後ろへの繰り延べを避けたいのかで評価が変わる項目です。元金均等返済にはそもそも適用されません。自分の契約がどちらかは、商品説明書の「金利変動リスク」の項目で確認してください。

据え置き期間中に元金の減りが遅くなる分は、繰り上げ返済で取り戻せます。金利が上がった局面では繰り上げ返済で減る利息も大きくなるため、同じ金額でも効果が変わります。方式の選び方は繰り上げ返済はどっちが得?期間短縮型と返済額軽減型の違い、自分の残高での効果はローン繰上返済シミュレータで確認できます。

変動金利は何%まで上がると固定金利と並ぶ?

借入 3,000 万円・35 年で変動 0.5% が 5 年後に一度だけ上がり、その後は完済まで続くと置くと、全期間固定 1.5% の総返済額 38,579,239 円に並ぶのは約 1.84%です。固定金利そのものより 0.34ポイント高い位置にあります。当初の低い金利で元金を減らした分が、あとから効くためです。

上がる時期が遅ければ分岐点はさらに上がります。同じ条件で上昇が 10 年後なら、約 2.40% まで上がっても総返済額は固定に届きません。分岐点は 1 つの数字に決まりません。いつ・どれだけ上がるかの組み合わせで動きます。この計算は前提を置いた比較で、金利がこうなるという見通しではありません。

現実の金利は段階的に動きます。上がる年もあれば下がる年もあります。5 年ごとの見直しで段階的に上がる経路を 2 つ置いて、固定と並べたものが次の表です。どちらも上がり方の一例で、起こりやすさを示すものではありません。

下のグラフは同じ 4 つの経路を、元金と利息の 2 段に分けたものです。下の段の 3,000 万円はどの経路でも同じで、経路によって変わるのは上の段の利息だけです。

0.5% → 1.0% → 2.0% と緩やかに上がる経路では、総返済額は 37,942,408 円で固定より 64 万円少なくなります。0.5% → 1.5% → 2.5% と早めに大きく上がる経路では 40,291,919 円で、固定より 171 万円多くなります。この 2 つの経路は最終的な金利が 0.5 ポイントしか違いませんが、総返済額では 235 万円の差が付きます。効くのは到達点よりも、上がるのが早いか遅いかです。残高が大きいうちに上がるほど、その金利がかかる元金が多くなります。

自分の借入額・期間での金額は住宅ローン返済シミュレーターで出せます。金利を変えて 2 回計算するのが手順です。1 回目は変動の当初金利、2 回目は検討している固定金利を入れて、毎月返済額と総返済額を並べます。上がったときの負担を見るなら、当初金利より 1〜2 ポイント高い金利でも計算してください。改定後の返済額は残高と残り期間で計算し直されるため、この試算は上限側の目安になります。

固定金利と変動金利、結局どっちがいい?

どちらが得になるかは、借りる時点では決められません。答えが将来の金利で決まるためです。決められるのは、返済額の確定にいくらまで払うかという判断です。この記事のモデルケースでは、変動が当初金利のまま続けば固定より 587 万円少なく、約 1.84% まで上がれば並びます。この幅のどこに自分が耐えられるかを見ます。

次の 4 つを順に確認してください。どれも自分の家計の側から決まる項目で、金利の予想は要りません。

1. 返済額がいくらまで上がっても家計が回るか: 上の表で、耐えられる金額に対応する金利を先に見ます。モデルケースなら 2.0%で 96,208 円、2.5%で 102,845 円です。この額を今の家計に当てて、教育費や車の買い替えが重なる年も回るかを見ます。回らない金利が現実的な範囲に入るなら、返済額の確定に価値があります
2. 返済期間はどれくらい長いか: 期間が長いほど、金利が上がる局面に当たる機会が増えます。残高が大きいうちに上がった場合の影響も大きくなります。35 年の借入と 15 年の借入では、同じ金利上昇でも受ける影響が違います
3. 繰り上げ返済に回せる資金があるか: まとまった資金を後から入れられるなら、金利が上がったときに元金を減らして対応できます。返済額の上がり方を自分で抑える手段を持っているかどうかは、変動を選べるかの分かれ目です。手元資金が生活防衛資金しかない場合、この手は使えません
4. 返済額が動くこと自体が負担になるか: 総額では変動が有利な範囲でも、返済額が見直しごとに動く状態が落ち着かないなら、固定にする理由になります。金額に換算できない部分ですが、35 年つきあう条件です

この記事は特定の金利タイプや金融機関を勧めるものではありません。将来の金利がどうなるかも扱いません。書けるのは、置いた前提のもとで金額がどう動くかだけです。住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査(2026年1月調査)」では、利用した金利タイプは変動型 75.0%、固定期間選択型 14.9%、全期間固定型 10.1% でした。同じ調査で、金利上昇時に返済額がどれくらい増えるかを「理解しているか少し不安・よく理解していない・全く理解していない」と答えた人の合計は 52.0% です。多いほうを選ぶより、上がったときの金額を出しておくほうが確実です。

毎月いくらまで返済に回せるかの検討には家計収支シミュレーター、手取りから積立とローンまでの計算の順番は資産形成シミュレーションは何から始める?にまとめてあります。

まとめ

順番は 3 つです。当初の差を金額で見る。上がったときの額を出す。耐えられるかで決める。

• 当初の差: 借入 3,000 万円・35 年なら、変動 0.5% が月 77,876 円、固定 1.5% が月 91,855 円で、差は 13,979 円です。変動が当初金利のまま続けば、総返済額の差は 587 万円になります
• 上がったときの額: 改定後の返済額は、その時点の残高と残り期間から計算し直されます。借入時の条件は使いません。5 年後に 2.0%まで上がると 96,208 円、2.5%まで上がると 102,845 円です
• 並ぶ水準: 5 年後に一度だけ上がる前提なら約 1.84%、10 年後なら約 2.40%で固定 1.5% の総返済額に並びます。効くのは到達点よりも、上がるのが早いか遅いかです
• 5 年ルール・125% ルール: 返済額は据え置かれますが、利息は上がった金利で計算され続けます。全行一律の扱いではありません。元金均等返済にも適用されません。未払利息の精算方法も金融機関ごとに違います

この記事の 0.5% と 1.5%は計算のための仮定です。実際の適用金利と 5 年ルールの有無、未払利息の精算方法は金融機関と商品で決まります。どちらを選ぶかは、上がったときの返済額に家計が耐えられるかで決めてください。金利の予想からは決まりません。自分の借入額・期間・金利での金額は住宅ローン返済シミュレーターに入れて、金利を変えて 2 回計算すれば並べて確認できます。

よくある質問

変動金利と固定金利はどっちを選ぶ人が多いですか?

変動型が最も多く 75.0% です。住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査(2026年1月調査)」では、利用した住宅ローンの金利タイプは変動型 75.0%、固定期間選択型 14.9%、全期間固定型 10.1% でした(2025年4月から9月に借り入れた人が対象、回答数1,237件)。同じ調査では、金利上昇時に返済額がどれくらい増えるかについて「理解しているか少し不安・よく理解していない・全く理解していない」と答えた人の合計が 52.0% です。多いほうを選べば安心という話ではありません。上がったときの金額を先に出しておくほうが確実です。

5年ルールがあれば金利が上がっても返済額は増えませんか?

毎月返済額は据え置かれますが、利息は上がった金利で計算され続けます。返済額のうち利息に回る割合が増えるため、元金の減りが遅くなります。減らなかった元金は後ろに残り、最終回の返済額が膨らみます。上がり方が急な場合は利息が返済額を上回り、全国銀行協会が「未払利息」と呼ぶ状態になります。同協会は未払利息の精算方法が金融機関によって異なるとしています。5年ルールと125%ルールは全国銀行協会が「通常5年ごと」と書くとおり一律の制度ではありません。採用していない金融機関もあります。契約先の商品説明書で確認してください。

変動金利は何%まで上がると固定金利と総返済額が並びますか?

借入3,000万円・35年・元利均等返済で、変動 0.5%が5年後に一度だけ上がってそのまま完済まで続くと置くと、全期間固定 1.5%の総返済額 38,579,239 円に並ぶのは約 1.84%です。上がる時期が10年後なら約 2.40%まで上がっても並びません。当初の低い金利で元金を減らした分が先に効くため、分岐点は固定金利そのものより高い位置にあります。この数値は前提を置いた計算で、将来の金利がこうなるという見通しではありません。

固定金利期間選択型(当初10年固定)は全期間固定と同じですか?

違います。固定金利期間選択型は選んだ期間だけ金利が固定され、期間が終わると変動型にするか、その時点の金利水準で固定期間を選び直すことになります。全国銀行協会は「固定期間終了後は、その時点の金利水準で変動金利型にするか、再び固定期間を選択することができ」ると説明しています。全期間固定型は借入時から完済まで契約時の金利で返済するため、返済額が動きません。当初10年固定は「10年後に金利を選び直す変動型」に近い性格で、11年目以降の返済額は借入時には確定していません。

根拠にした資料

この記事の金利タイプの区分・金利と返済額の見直し間隔・125% ルールと未払利息の扱い・金利タイプ別の利用割合は次の資料に基づいています(リンクの到達確認は 2026 年 8 月時点)。

• 変動で返す?固定で返す?住宅ローンの金利タイプ — 一般社団法人 全国銀行協会
• 変動金利住宅ローンの未払利息とは? — 一般社団法人 全国銀行協会
• 住宅ローン利用者の実態調査(2026年1月調査) — 独立行政法人 住宅金融支援機構
• 民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等) — 独立行政法人 住宅金融支援機構【フラット35】

数値の性格: 本文の 0.5% と 1.5%は差を見るために置いた仮定で、実勢の金利水準ではありません。返済額と総返済額は借入 3,000 万円・35 年・元利均等返済・ボーナス返済なしで計算した目安です。金利が変わるのは 5 年ごとの見直し時点だけと置いており、実際は金利の見直しが通常半年ごとに入るため、見直し月と金利の動き方で金額はずれます。事務手数料・保証料・団体信用生命保険料・住宅ローン控除は含みません。5 年ルールと 125% ルールの採用、未払利息の精算方法、端数処理は金融機関と商品によって異なります。実際の返済額は契約先の返済予定表と商品説明書で確認してください。